その他費用

登記費用

Q登記費用とは?

 

A所有権の登記を行う時に収める登録免許税や、司法書士の報酬などです。

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住宅ローンを利用する場合には、売買登記と併せて
住宅ローンの抵当権設定登記も申請することになります。

 

 

Q登記費用はどのくらい掛りますか?

 

A登録免許税の計算方式は以下の通りです。
不動産の価格(固定資産税評価額)× 税率 = 登録免許税額
不動産の価格とは、原則として固定資産課税台帳に登録された
価格(固定資産税評価額)を指します。

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土地に掛かる登録免許税

登録免許税
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住宅用の家屋に掛かる登録免許税

一定の要件を備えた住宅用家屋に関しては税率が軽減されています。

○新築住宅の軽減要件

①自己居住用の住宅
②床面積(登記簿面積)が50㎡以上
 (※マンションなど区分所有のもの(一定の耐火性を有するもの)については、
 自己の居住用部分の床面積が50㎡以上であること)
③新築または取得後1年以内に登記されたもの。

 

○中古住宅の軽減要件

上記①・②・③に加え、以下の通りであること
④建築後住宅として使用された家屋で、次のイ・ロのいずれかに該当すること
 イ:マンション等、耐火建築物は25年以内、
   木造等耐火建築物以外は20年以内に建築されたもの であること。
 ロ:年数に関わらず新耐震基準に適合する事が証明されたものであること。

 

※以上の条件を満たしているものについては、税率は以下の通りに軽減されます。

登記軽減

●計算例:固定資産税評価額が、土地―1,200万円、建物―1,400万円の場合

Aさんが平成21年10月に、自分の住宅用として一戸建ての住宅を3,800万円で購入した際に
掛かる移転登記の税額は、下記の通りになります。
なお、この住宅に係る固定資産税評価額は、土地が1,200万円、建物が1,400万円であり、
住宅用の家屋についての軽減の要求を備えているものとします。

 

売買価格:2,000万円

土地 固定資産税評価額建物   固定資産税評価額
1,200万円          1,400万円
×              ×
1%             0.3%

登記免許税 合計額:162,000円

適用外

固定資産税清算金

Q固定資産税精算金とは?

 

A不動産に掛かる固定資産税を、引渡し日前日までの分を売主。引渡し日当日以降の分を、
買主が支払うというものです。
不動産を売買すると必ず固定資産税の精算を行います。
引渡し日をもって、所有権が変わりますので、上記の通りとなります。

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なぜ、固定資産税を売主と買主で分担するのか?

固定資産税は、その年の1月1日現在の所有者に対して課税されている為、
精算を行わなかった場合、1年分の固定資産税を売主が全額負担している事になるからです。
よって、その年の固定資産税を引渡し日の前後で日割計算し、買主が引渡し日当日以降の
分担額を売主に支払う必要があり、それを固定資産税精算金といいます。

計算例

Q税法上の取り扱いはどうなりますか?

 

A税金の支払いではなく、売買代金とみなされます。
税法上、固定資産税の納税義務者は売主であり、買主には納税義務は一切ありません。
よって、買主が売主に支払った固定資産税相当額は、税金の支払いではなく売買代金とみなされます。

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不動産の売買金額

契約書上の売買金額に、固定資産税相当額を加算した金額となります。
税金の支払いではなく、売買代金とみなされる為、契約書上の売買金額に固定資産税精算金を
加算した金額がその不動産の売買価額となります。

土地の固定資産税相当額であれば『土地』、建物の固定資産税相当額であれば『建物』等の
購入した資産の金額に含めることになります。

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建物の購入に掛けられる消費税の計算

土地の購入は消費税は非課税、建物購入は消費税の課税対象ですから、
固定資産税相当額も、それに合わせて消費税の計算をする事になります。

 

建物購入の際、消費税から控除される額=固定資産税相当額×(5/105)

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建物の売渡に掛けられる消費税の計算

売主側は、売買代金に固定資産税精算金を加算した金額が譲渡価額になりますので、
固定資産税相当額を加味した所で、売却損益を計算する事になります。

 

建物売渡の際、負担する消費税額=固定資産税相当額×(5/105)