高円寺de売買

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“高円寺”
『高円寺de売買』では、高円寺の新築・中古、マンション・戸建の最新の物件情報を合わせてご紹介しております。

高円寺の売買物件のことなら、『高円寺de売買』にお任せ下さい!!
どうぞお気軽にお問い合わせ下さい。

不動産購入の流れ

STEP1. 購入の流れ

 

STEP2. 物件情報入手

 

STEP3. 物件の見学(物件調査)

 

STEP4. 申込み

 

STEP5. 重要事項説明

 

STEP6. 契約締結

 

STEP7. 決済・引渡・入居

 

STEP8. 登記完了

STEP1.購入計画

●予算を考える。つまりどれだけの返済が可能か?

必要になる資金は、購入資金だけではありません。
最低限かかる費用として、下記のものが挙げられます。

さらに家具や家電など、身の回りに必要なものや、その他様々な費用がかかることに注意が必要です。

 

●ローンを利用する場合の注意事項

資金計画は、堅実に余裕を持たせて行いたいものです。
金融機関などからの借入計画は、借入可能額ではなく、将来にわたって返済可能な額にすることが大切です。
ローンを利用する際、希望通りの金額が借りられない事もあります。
また、ローンの審査が通らない場合もございます。
売買契約書には「ローン利用(融資不可による契約の解除)特約」を入れる事をお勧めしております。

ローンを利用する場合の注意事項

住宅ローンの借入先は、以下のようにいろいろあります。特徴を押さえておきましょう。

 

(1)公的ローン

公的ローンでは、「財形住宅融資」が代表的です。勤務先で1年以上財形貯蓄を続け、残高が50万円以上ある人を対象とした融資で、財形貯蓄残高の10倍(最高4,000万円)の範囲内で、購入費用の80%まで借りることができます。また、自治体が行っている住宅融資もあります。ただし、最近は「融資あっせん」や「利子補給」といった支援制度が一般的になっています。

 

(2)民間ローン

民間ローンは、銀行のほか、生命保険会社、農協(JA)、ノンバンクなどの様々な金融機関が扱っています。金融機関や商品によって融資限度額や適用金利、商品タイプ、手数料などが違ってきます。

「フラット35」は、民間金融機関が住宅金融支援機構と提携した住宅ローンで、提携先となる民間金融機関によって適用金利や手数料が異なります。また、住宅金融支援機構が定める住宅の技術基準に適合していることなどの条件があり、すべての住宅で利用できるわけではありません。
フラット35の優良住宅取得支援制度である「フラット35S」は、省エネルギー性、耐震性、バリアフリー性などの要件を満たす住宅を取得する場合に、金利の引き下げを受けることができる制度です。

→フラット35やフラット35Sについては、「フラット35」を参照

 

【融資事務手数料】

融資にかかる経費を金融機関に支払うことを指します。1件あたり31,500円(税込)
または、52,500円(税込)という設定が多いです。フラット35の場合、1件あたり
31,500円となっています。

 

【印紙税】

融資の契約書などに貼付する印紙代です。契約額によって異なります。

 

【ローン保証料】

保証人を立てる代わりに保証会社などを利用する場合の費用です。(金融機関で異なります。)
25年ローンで13万円から25万円くらいで、最近は保証料銀行負担という
お得な制度の金融機関も出てきています。
フラット35の場合、保証料は不要です。

 

【団体信用生命保険・保険料】

借りた人が死亡、または高度障害に陥った場合に、以後の返済が免除(保険金で相殺)される保険です。

 

【火災保険料】

住宅ローンの借り入れにあたって、建物にかける保険料です。(金融機関で異なります。)

 

●割賦販売

代金の一部について、目的物の引渡し後1年以上の期間にわたり、かつ2回以上に分割して受領する事を条件に販売する事です。
しかし、通例の売買代金を、手付金・中間金・残代金などに分けて支払うものは割賦販売ではありません。

 

●買換えの場合

買換えの場合、つい購入物件に目が行きがちですが、注意すべきポイントがあります。
1、手持ちの物件は売却できているか?
2、購入を先行する場合、買換え特約は入れているか?

 

買換え特約?
新規物件の購入の契約を交わす際、「手持物件を平成○年○月○日までに、金○○円以上で売却できなかった場合、またはその売却代金が受領出来なかった場合には、本契約は消滅する」という特約を付ける事です。

STEP2.物件情報収集

●次に実際にどのような物件が良いか、理想の物件を考えましょう。

ナゴミホームではお客様の物件探しのお役に立てるよう独自の物件検索システムを導入しております。
また、たくさんの情報量の中から、自己資金・借入金額・返済金額などを想定し、計算を行いながらの物件選定が必要になります。

STEP3.物件の見学(物件調査)

●実際に物件を見る。

見たい物件が決まりましたら、現地ご案内の手配を致します。
現地にて、立地・設備など、ご自分の希望に添った物件かどうか検討します。

 

●自分でも調査・確認する。

周囲にカラオケ店や、工場・ゴミ焼却場、どんな施設があるのか?
騒音は出さないか?悪臭はないか?などの周辺環境は容易に調べられます。
重要説明書に頼り切ることなく、しっかり自らの目で確認する事も重要です。

 

●現地調査のポイント

・ポイント1 通常の交通機関を使って行く

自分の足で最寄り駅やバス停を確認しながら現地に行くことが重要です。
車に乗った状態では、交通の便や現地までの実際の距離がわかりません。
駅・バス停等から現地までの「徒歩○分」の表示は、道路距離80mを1分として計算しています。
実際には何分かかるのか確認しておいてください。
歩くと商店街の様子や街並みも確認できます。車では確認できないもの、見えないもの新たな発見があるかもしれません。

 

・ポイント2 現地には二回以上行く

現地や周辺の状況は、曜日・時間・天候などによっても異なるものです。
雨の降る日や、休日以外などにも現地に赴き様子を見ておきたいところです。

 

・ポイント3 近所の人や地元の人にも色々聞いてみる

夜間の交通・商店街の営業時間・建物の評判など、その土地に住んでいる人に聞くと色々な情報が得られるかもしれません。

 

・ポイント4 たくさんの人と一緒に行く

家族やアドバイスをくれる人など、沢山の人と一緒に行くと一人では気づかなかったような事を発見でき、より物件への理解を深められるかもしれません。

STEP4.申込み

●申込みとは

希望の物件が見つかったら「買付申込書(買付証明書)」に購入価格、手付金の額などを記入して、売主に購入の意思行事をします。

STEP5.重要事項説明

●重要事項説明書の重要性

取引する物件と取引条件等について、一定の重要な事項を記載した書面を重要事項説明書と言います。
宅建業者はこれを買主に交付し、説明しなければならないことになっています。
このように、重要事項説明は不動産購入に際して大変重要なものです。
重要事項説明書は、必ず契約前にもらい、確かめたい事、疑問など遠慮なく質問し、その説明を十分理解したうえで、取引(契約)するか否かを判断しましょう。
宅建業者が説明しなければならない事項については、宅地建物取引業法(以下「宅建業法」という。)
35条に列挙して定められています。しかし、これらの事項以外にも、個々の取引事情によっては、買主が重大な不利益を被る事の無いよう説明を受けることが必要な重要事項もあり得ます。
そのような重要事項については、単に口頭で説明を受けるだけでなく、重要事項説明書に記載するよう伝えましょう

 

・ポイント1 重要事項説明は、契約前の出来るだけ早い時期に受ける。

・ポイント2 説明を受ける際は、必ず取引主任者証を確認する。

 

 

●マンションを購入する時は

 

・ポイント1 入居者の評判をチェック

住んでいる人に直接会って、住み心地や管理面などに問題がないか聞いてみると参考になります。

 

・ポイント2 管理規約の確認

マンションには共同生活を円満・円滑にする為に、管理組合の運営に関する事や区分所有者相互の利害調整に関するルールや使用方法などについて定めた管理規約があります。

管理規約で確認すべきこと

管理方式…居住者の直接管理か管理会社の委託方式か?

直接(自主管理)方式は、管理組合が全ての業務を自ら担当して行う方式です。
委託方式(全部委託方式・一部委託方式)は、全ての業務または一部の業務を管理会社に委託して行わせる方式です。
居住者の負担は少なくて済みますが、管理費が高くなります。
管理が委託されている場合は、重要事項説明書で商号・名称または氏名及び住所と併せてその者の登録番号を記載して説明する事になっています。

管理費・修繕積立金…前所有者の滞納金は無いか?

管理費・修繕積立金は、マンションを維持してゆく為に必要不可欠なものです。
前所有者に管理費や修繕積立金の滞納がある場合、管理組合はその滞納額を新所有者に対して請求できますので、忘れずに確認しておきましょう。

駐車場・駐輪場・専用庭など

特に駐車場については、その使用方法などについてトラブルになる事もありますので、管理規約のみならず、使用細則などの関連する書面も確認しておく必要があります。

使用目的・利用の制限…事務所などの禁止、ペット飼育の禁止など

規約で専用部分の使用方法などについての制限をする事が出来ます。
事務所使用、動物の飼育、フローリングへの変更などについて禁止されていないかなど、確認しておきましょう。

 

●登記の調査

登記された権利関係(所有権・地上権・抵当権・地役権など)を、物件所在地を管轄する登記所(法務局)の登記簿で調査しましょう。不動産の登記簿は、手数料を払えば誰でも自由に見る事が出来ます。さらに公図(土地の地図台帳)も閲覧できますので、道路状況・隣地との関係なども確認しましょう。

 

・ポイント1 登記簿の閲覧の仕方、謄本・抄本の取り方

・バインダー方式の登記簿を備えている登記所

登記簿は土地と建物にわかれています。所定の申請書を提出すると、誰でも閲覧する事が出来、
登記簿の謄本・抄本の交付を受ける事も出来ます。
申請する目的不動産の地番(土地)、家屋番号(建物)が分からない場合でも、
登記所で調べる事が可能です。

 

・コンピューターシステムにより登記事務を行っている登記所

所定の申請書を提出すると、誰でも登記簿の閲覧に代えて登記事項要約書の交付を受ける事が出来ます。
また、登記簿の当方・抄本の交付に代えて、登記事項の全部の証明書または登記事項の一部の証明書の交付を受ける事が出来ます。

 

※登記簿謄本などを見せてもらう場合は、謄本の交付年月日を確認しましょう。古いものは、その後記載事項が変更されている場合があります。

※完成した年月や構造が、広告と登記簿で一致しているかの確認も忘れずに行いましょう。
(面積は登記等では内法ですが、広告は壁芯の面積である事が多いので差異がございます。)

STEP6.契約締結

●契約を締結する時の心構え

不動産の売買では、売主と買主が対等の立場で契約を締結し、お互いに責務を負います。
従って、いったん契約書を作成すると、それ以降その取引は契約書の記載内容にしたがって進められます。
万一、取引について紛争が生じた場合は、契約書の約定に基づいて処理されます。

 

・ポイント1 契約書はとても大切なものです。

不動産取引は契約書の内容を十分確認しておかなければなりません。
契約書をよく読み、意味のわからない事、納得のいかない事が書いてあったら、納得できるまで聞いたり、調べてから契約を締結しなければなりません。

契約締結時の留意点

判は必ず自分で押す

「判を貸して下さい」と言われて渡したところ、自分の知らない書類を作られ、大損させられた例もあります。

約束はトラブルの元

後で「言った」「言わない」の水掛け論になります。大切な約束は必ず書面にしておきましょう

拇印や署名だけでも契約の締結は有効

「判を押さないから心配いりませんよ。」と言われて、気軽に拇印を押してしまい、後で違約金を請求された例もあります。

仮契約書は作らない

「仮契約だから…」と言われて気軽に判を押し、やめると言ったら、多額の違約金を請求された例もあります。

買付証明書・売渡承諾書の作成での留意点

これらの書面は購入や売渡の可能性を表明する文章です。
法的な拘束力はありませんが、買付証明や売渡承諾を取り消した場合にキャンセル料を請求されたという事例がありますので、ご注意ください。

 

●手付金等の支払い

売主が宅建業者の場合は、手付金や中間金を支払う時、その額が一定の金額を超える場合は、保証書の控えを交付するなどの、保全措置を講じることが義務付けられています。
この措置は、業者が倒産したなど、不測の事態が発生した場合でも買主が支払った手付金について、その返還が受けられるようにする為です。

 

・宅建業者が売主の場合

宅建業者が売主の場合は、売買代金の20%を超える額の手付金を受領する事は、出来ないと規定されています。

1.売買代金の10%(未完成物件の場合は5%)を越える手付金を支払う場合
2.1,000万円を超える手付金を支払う場合(契約日以降、引渡しの前日までに支払う手付金の他、中間金も含みます。)

なお、手付金などの額が上記の一定金額以下の場合や、買主へ所有権移転登記がなされた場合には保全措置の対象になりません。

 

●手付金の上限

・宅建業者が売主の場合

宅建業者が売主の場合は、売買代金の20%を超える額の手付金を受領する事は、出来ないと規定されています。

 

・売主が宅建業者でない場合

売主が宅建業者でない一般の取引の場合は、以下の制限が適用されません。
1.手付金等の保全措置義務
2.手付金の上限額の制限

決算・引渡・入居

●残代金の支払い、所有権移転登記申請の手続き、諸費用の精算、手数料の支払いを行います。

引き渡しに当たっては、買い主は残金や諸費用、必要書類の準備をします。引き渡し時までに、不動産会社に十分確認した上で漏れのないよう準備しましょう。

引き渡し時に買い主が用意するもの

(1)準備する資金の例

・物件代金の残金
・固定資産税・都市計画税の精算金
・公共料金などの精算金
・管理費などの精算金
・登記費用(登録免許税、司法書士への報酬など)
・不動産会社への仲介手数料の残金

(1)準備する資金の例

・住民票(登記申請用)
・委任状(登記申請用)

 

※住宅ローンを利用する場合には、抵当権設定のために、印鑑証明書や委任状などが必要となります

 

 

 

残金を住宅ローンでまかなう場合は、ローン実行のための準備も怠ってはいけません。物件の引き渡しの場には、売り主、買い主、不動産会社、金融機関担当者、司法書士などの関係者が集まります。

そして、ローンの実行、残金の決済、登記申請(売り主の抵当権抹消、売り主から買い主への所有権移転、買い主の抵当権設定)を同時に行うのが一般的です。これらの手続きのうち一つでも不備があると、残金決済と引き渡しが完了しないおそれがありますので、十分注意しましょう。 こうした残金決済が終わってから、鍵を受け取り、引き渡しが終了します。

引渡し流れ

STEP8.登記完了

以上で登記完了です。

 

 

 

この度は『高円寺de売買』をご利用いただき、誠にありがとうございます。
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『高円寺de売買』は、高円寺地元密着の不動産会社(株式会社ナゴミホーム)が運営しています。
これから高円寺へのお引っ越しをお考えの方、既に高円寺にお住まいでマイホームをご検討中の方、
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